不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由
相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きです。
この手続きを怠ったままでは、土地建物を売却したり、それらを担保に銀行から融資を受けることはできません。
しかし、この登記手続きには義務がなく、明確な期限が定まっていないために、または下記のような誤解によって放置をしてしまう方もいらっしゃいます。
それでは、相続登記をせず、そのまま放置をしても問題はないのでしょうか？
登記をしないデメリット
その相続財産（不動産）に関する自分の権利を主張することができません。
たとえご自分がその不動産を相続するとする遺産分割協議が終了していても、その相続登記がされていなければ、他の相続人が自分の持分を勝手に売却してその登記をしてしまうと、買主に対して「自分の不動産だ！」と言えないのです。
・時が経つとともに、関係の希薄な相続人がどんどん増え、いざ遺産分割協議をしようとしたときには、まとまる話もまとまらなくなる可能性が高くなります。
・相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けることもできません。
・相続財産の遺産分割を終えてない場合は、共有財産となるので、共有者全員でしなければその不動産の売却もできません。
・相続人の誰かに借金、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差し押さえられてしまうかもしれません。
登記をする理由
死亡した人が地方に土地を保有していた場合に、遺族の方（相続人）では発見することが出来ずに、名義変更を怠ったケース
このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間とともにどんどん増えていき、話がまとまりずらくなり、遺産分割がスムーズにできなくなる可能性があります。
また、分割方法で合意していたものの、名義変更をしないでいるうちに相続人が死亡し、新しい相続人が相続分を主張することで、一向に遺産分割が進まないことになってしまいます。
相続人が（借金などを理由に）行方不明になってしまい、相続ができないと思い込み名義変更をしなかったケース
相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。相続人が一人でも不在ですと、もちろん遺産分割協議をすることはできません。
このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し、遺産を分割することができます。
登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース
不動産を所有している方は、権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報）をもっておられると思います。
紛失してしまった場合、権利証は再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くてもすることができます。
相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース
相続に関する手続きをした時に、必ず相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いのですが、相続税が発生する相続案件は全体の４％程度（平成２７年１月１日以降は６％程度の見込み）の状況です。
つまり、ほとんどの方には相続税は課税されません。ですから、安心して相続財産の名義変更をお済ませ下さい。
なんらかの理由で登記をせずに、そのまま長期間経過してしまった場合、なんらかの罰則を恐れて、名義変更ができなかったケース
名義変更をしなかったからといって、罰則などが適用された例はございません。ですから、できるだけお早めに名義変更することをお勧めいたします。
そもそも、新しく土地を取得した場合は、所有権の移転登記が必要になりますし、建物を購入した場合などは、所有権の保存または移転の登記が必要になります。
ご自分の権利を守るためにも、登記は必ずしておくべきです。
