【司法書士が解説！】相続した不動産の名義変更の流れと注意点 | 【公式】佐世保相続遺言相談センター｜無料相談実施中！
大切なご家族が亡くなられ、深い悲しみの中、様々な手続きに追われていることと存じます。特に、土地や建物といった不動産の相続手続き（相続登記）は、「何から手をつければいいのか分からない」「書類が複雑で難しそう」「費用は一体いくらかかるのだろう？」といったご不安や疑問を感じる方が非常に多い手続きです。
2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続した不動産の名義変更が必須になります。
この記事では、佐世保市で多くの相続手続きをサポートしてきた司法書士が、相続した不動産の名義変更（相続登記）について、手続きの流れ、必要書類、費用などを分かりやすく解説します。
この記事を最後までお読みいただくことで、相続登記の全体像を理解し、ご自身の状況に合わせて何をすべきかが明確になります。ご不安な方は、ぜひ当事務所の無料相談をご活用ください。
本記事では相続した不動産の名義変更の流れと注意点について、相続の専門家である司法書士が詳しく解説いたします。
目次
相続不動産の名義変更（相続登記）とは？ なぜ必要？
相続登記とは、亡くなられた方（被相続人）が所有していた土地や建物などの不動産の名義を、相続人の方へ変更する手続きのことです。
これまでは、この手続きは任意とされていましたが、所有者不明の土地が増加し社会問題となったことから、2024年4月1日より法律で義務化されました。これにより、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが必要となります。
正当な理由なく期限内に登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性がありますので、注意が必要です。
名義変更の手続きの流れ
①相続人の調査を行う
相続人の調査は、遺産分割を円滑に進めるための重要な手続きです。
まず、戸籍謄本を取得し、被相続人の出生から死亡までの記録を確認して、法定相続人全員を特定します。
次に、相続人の現在の住所や連絡先を調査し、全員に通知を行います。
相続人が判明しない場合や所在不明の相続人がいる場合には、さらなる調査が必要となり、場合によっては家庭裁判所に申し立てを行うことも検討します。
このような手続きを通じて、相続のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
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②不動産を評価する
不動産の名義変更手続きにおいて、評価は重要なステップになります。
まず、不動産の評価額を把握するために、固定資産税評価額や路線価、公示価格などを調査します。
これにより、相続税や登録免許税の計算基準が明確になります。
また、不動産の市場価値を確認することで、相続人間での公平な遺産分割が可能になります。
評価が適切でないと、税額に誤差が生じる可能性があるため、専門家の意見を参考にすることが推奨されます。
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③必要書類を準備する
不動産の名義変更手続きにおいて、必要書類の準備は不可欠です。
まず、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や相続人全員の戸籍謄本を取得し、相続関係を証明します。
次に、不動産の登記簿謄本や固定資産評価証明書を準備し、物件の詳細情報を把握します。
また、遺産分割協議書が必要な場合は、相続人全員の同意を得て作成します。これらの書類が揃うことで、名義変更手続きをスムーズに進めることができます。
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④遺産分割協議書を作成する
遺産分割協議書とは、相続人全員が遺産の分割方法について合意した内容を文書化するもので、不動産の具体的な配分が決まります。
協議書には、相続人全員の署名・押印が必要であり、これにより相続手続きが法的に有効となります。
また、協議書が適切に作成されていない場合、後々のトラブルの原因となるため、専門家のサポートを受けることが推奨されます。
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⑤登記申請書を作成する
名義変更手続きにおいて、登記申請書の作成は最終的なステップです。
この書類は、不動産の新しい所有者としての登記を法務局に申請するために必要です。
登記申請書には、不動産の詳細情報、相続人の情報、そして名義変更の根拠となる遺産分割協議書などの添付書類が必要です。
申請書が正確に作成されていない場合、登記が受理されず手続きが遅延する可能性があるため、内容の確認を十分に行うことが重要です。
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⑥法務局で相続登記をする
名義変更手続きの最終段階として、法務局で相続登記を行います。
これは、不動産の所有権を正式に新しい相続人へと移転するための手続きです。
必要な書類（登記申請書、遺産分割協議書、戸籍謄本など）を揃え、管轄の法務局に提出します。
提出後、法務局での審査を経て登記が完了し、名義が新しい所有者に変更されます。この手続きを経ることで、法的に不動産の権利が確定し、将来的なトラブルを防ぐことができます。
ご自身で手続きする？ 司法書士に依頼する？
相続登記はご自身で行うことも可能ですが、専門家である司法書士に依頼するメリットも多くあります。
こんな方は司法書士へのご相談がおすすめです！
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平日は仕事で役所や法務局へ行く時間がない方
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戸籍謄本などの書類収集や読み解きに不安がある方
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相続人が多かったり、遠方に住んでいたりする方
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手続きのミスなく、確実に名義変更を完了させたい方
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司法書士に依頼すると
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専門知識が豊富
司法書士は不動産登記や相続に関する法律の専門家であり、複雑な手続きや法律的な要件を正確に理解しています。 - 申請内容に誤りが生じるリスクを最小限に抑えることができます。
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書類作成のサポート
名義変更に必要な書類、例えば登記申請書や遺産分割協議書などの作成を、司法書士が代行します。 - 書類の不備や申請内容のミスを防ぎ、手続きをスムーズに進めることができます。
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法務局での手続き代行
司法書士は、法務局への登記申請手続きを代行します。 - 申請手続きは複雑であり、一般の方が行う場合、手続きが遅延することがありますが、司法書士に依頼することでそのようなリスクを回避できます。
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トラブルの未然防止
相続手続きは相続人間での意見の相違が原因でトラブルに発展することがあります。司法書士は中立的な立場から手続きを進めることで、相続人間の調整を図り、トラブルを未然に防ぐ役割を果たします。 -
時間と手間の削減
名義変更手続きを自分で行う場合、多くの時間と手間がかかります。司法書士に依頼することで、手続きの負担を軽減し、その間に他の重要なことに集中することができます。
当事務所は相続した不動産の名義変更をサポートしております。詳しくこちらから＞＞＞
相続した土地・不動産の相続登記（名義変更）に必要な費用
不動産の相続登記（名義変更）に必要な費用は主に下記の３つになります。
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登録免許税
- 固定資産税評価額の0.4%が課税される。
- 法務局に登記申請する際に支払う。
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書類取得費用
- 被相続人や相続人の戸籍謄本、住民票、登記簿謄本などの手数料。
- 各役所や法務局で取得する際にかかる費用。
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司法書士の依頼料
- 相続登記手続きを司法書士に依頼する際の費用。
- 不動産の数や評価額に応じて異なるが、一般的には数万円から数十万円程度。
相続した不動産の名義変更をしない場合のリスク/デメリット
相続した不動産の名義変更をしないと、様々な不利益が生じます。デメリットは下記のようにあります。
・名義変更が完了していない相続財産の不動産に関しては、自分の権利を主張することができません。たとえご自分がその不動産を相続するとする遺産分割協議が終了していても、その相続登記がされていなければ、他の相続人が自分の持分を勝手に売却してその登記をしてしまうと、買主に対して「自分の不動産だ！」と言えないのです。
- ・時が経つとともに、関係の希薄な相続人がどんどん増え、いざ遺産分割協議をしようとしてもまとまる話もまとまらなくなる可能性が高くなります。
- ・相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けることもできません。
- ・相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は、共有財産となるので、共有者全員でしなければその不動産の売却もできません。
- ・相続人の誰かに借金、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差し押さえられてしまうかもしれません。
- ・2024年4月1日より、相続登記が義務化されています。相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以
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内に相続登記の申請をしなければなりません。正当な理由なく義務に違反した場合は１０万円以下の過料の適用対象となります。
不動産名義変更の解決事例
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