相続不動産に明治・大正・昭和時代の抵当権が！相続手続きと合わせて抹消したケース
「親から相続した佐世保市内の土地の登記簿を調べたら、明治や大正時代の見慣れない抵当権が残っていた…」
当事務所には、このようなご相談が寄せられることがあります。
一見すると、何世代も前の借金の記録がなぜ今も残っているのか、そしてそれがどのような影響を及ぼすのか、ご不安に思われるかもしれません。
「抵当権」は、いわば隠れた「借金の担保」になります。
この記事では、相続をきっかけに発覚することが多い「古い抵当権」について、その原因から放置するリスク、そして具体的な抹消手続きまで、専門家である司法書士が分かりやすく解説します。
目次
ご状況
依頼者の親御さんが亡くなられたとの事で相続の相談に来られました。
そこで、相続財産を調査した所、親御さんがお持ちの不動産に明治～大正時代につけられた抵当権がついていました。
当センターのご提案＆お手伝い
相続登記にあわせて抹消登記をお勧めしております！
抵当を抹消する際にはその状況に合わせて手続きすることが重要です。
抵当権者＝債権者が銀行で、後継銀行が現存の場合
当職からその銀行の支店等に問合せ、抹消登記書類を発行していただきます。合併（明治期の銀行などは合併を重ねているケースが大半です）の証明書の用意に時間がかかる事があります。
抵当権者＝債権者が個人で、行方不明の場合
当職から債権受領の催告を債権者に送り、届かない場合は、登記簿に記載された情報を基に現在までに元利金を計算し、法務局に供託することで完済として抹消登記を行う手段がございます（休眠抵当権抹消）。
この場合、貨幣価値の変動は考慮しないため、例えば明治時代の５００円は、現在の貨幣価値に換算すると１０００万円程度（参考）の価値と言う話もありますが、供託の前提となる計算ではあくまでも５００円で計算します。そのため、利息を含めても供託するのは１０００～２０００円程度となるケースが多いです。
古い登記簿の確認や不在証明の発送及び返送など、手続きに数週間以上かかる事があります。
抵当権者＝債権者が法人（貸金業者）で、会社が解散済みの場合
まずは、会社登記簿や住民票などで、当該法人の清算人を調査しましたが、住民票などで判明しなかったため、会社所在地住所の不動産登記簿も取得したりして調査したところ、清算人がすでに亡くなっていたことが判明しました。
そこで、それらの事情などをつけて、裁判所に清算人（あらかじめ弁護士に打診し候補として出すことが多いです）を申し立て、その後に、その清算人と共同で抵当権抹消登記を行いました。
結果
今回は、担保権の付いていない、いわゆるきれいな状態で相続登記を完了し、無事に登記簿謄本などをお渡しすることができました。
上記以外の例もございます。また、古い抵当権の抹消登記だけも承っておりますので、お気軽にご相談ください。
今回のケースのポイント：明治時代に設定された抵当権
抵当権とは、お金を借りた際に、借りた人（債務者）が返済できない（債務不履行）場合に土地や建物を担保とする権利です。
なぜ明治・大正時代の「古い抵当権」が残っているのか？
明治～大正時代の日本では、急速な近代化に伴い、不動産を担保にお金を借りることが一般的になりました。
この時期に設定された抵当権が、時代を経る中で適切に処理されないまま残っていることが多く見られます。
では、そもそも、なぜ100年以上も前の抵当権が登記簿に記録されたままになっているのでしょうか。
主な原因は以下の通りです。
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手続きの失念
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借金を完済したにもかかわらず、当事者が抵当権を抹消する登記手続きを忘れてしまった。
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書類の紛失
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完済を証明し、抹消手続きに必要な書類を紛失してしまった。
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世代交代による忘却
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相続が繰り返されるうちに、抵当権の存在自体が忘れ去られてしまった。
これらの抵当権は、当時の借金が未返済であることを意味するわけではありません。しかし、登記簿上は「担保が設定されている不動産」として扱われるため、現代において様々な問題を引き起こす原因となります。
古い抵当権を放置するリスク
「昔の借金だし、競売にかけられる心配もないだろう」と軽く考え、放置してしまうのは危険です。
古い抵当権が残っていると、以下のようなデメリットがあります。
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融資（ローン）を受ける際に時間がかかってしまう
- 抵当権を抹消するには時間がかかります。
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新たに住宅ローンなどを組む際、古い抵当権が残っていると、それが障害となり、新たな融資受けられるのに時間がかかってしまう可能性があります。
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相続土地国庫帰属制度が利用できない可能性
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近年創設された「相続土地国庫帰属制度」は、不要な土地を国に引き取ってもらえる制度です。
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その条件の一つに「担保権が設定されていないこと」と定められています。
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つまり、古い抵当権が残っている土地は、この制度の対象外となってしまいます。
これらのリスクを避けるためにも、相続登記を行う際に、古い抵当権も一緒に抹消しておくことを強くお勧めします。
4. まとめ：相続時の不動産調査は専門家にお任せください
相続した不動産に古い抵当権が残っていたとしても、慌てる必要はありません。
適切な手続きを踏めば、きれいに抹消することが可能です。
しかし、その手続きは複雑で、ケースによっては多くの時間と手間を要します。
相続登記から古い抵当権の抹消まで、ワンストップで対応できる司法書士にご相談いただくのが最も確実な解決策です。
少しでもご不安がある方は是非お気軽にご相談ください。
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相続手続丸ごとサポートの報酬
通常、信託銀行の遺産整理業務の料金は、最低100万円程度からとなっているケースが多いようですが、当事務所では15万円（消費税別）～となっております。
そのため、相続財産が多額でない場合でもご利用いただけます。
また、信託銀行に依頼した場合、遺産分割協議書の作成や不動産の名義変更手続については司法書士報酬として別途費用がかかりますが、当事務所では司法書士が遺産管理人を引き受けておりますので、これらの手続きについても料金の範囲内で対応いたします。
| 相続財産の価額 | 報酬額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 165,000円 |
| 200万円を超え500万円以下 | 220,000円 |
| 500万円を超え5,000万円以下 | 220,000円～715,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 715,000円～1,155,000円 |
| 1億円を超え3億円以下 | 1,155,000円～2,475,000円 |
| 3億円以上 | 2,475,000円～ |
他事務所との料金比較
当事務所の相続手続丸ごとサポート（遺産整理業務）は他事務所と比べて安く設定されています。
| 相続財産の価額 | 一般的な事務所の報酬額 | 当事務所の報酬額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 250,000円 | 165,000円 |
| 200万円を超え500万円以下 | 220,000円 | |
| 500万円を超え5000万円以下 | 275,000円～860,000円 | 220,000円～715,000円 |
| 5000万円を超え1億円以下 | 860,000円～1,419,000円 | 715,000円～1,155,000円 |
| 1億円を超え3億円以下 | 1,419,000円～2,959,000円 | 1,155,000円～2,475,000円 |
| 3億円以上 | 2,959,000円～ | 2,475,000円～ |
※ 司法書士法施行規則第31条において、司法書士の附帯業務として相続人からの依頼に基づき、遺産管理人として遺産整理業務を業として行うことができる旨が定められております。
