相続不動産に明治・大正・昭和時代の抵当権が！相続手続きと合わせて抹消したケース
当事務所では相続の無料相談を実施しております。
佐世保市を中心に長崎県全域から沢山のご相談をいただいており、複雑なご相談にも親身に対応させていただいております。
少しでもご不安がある方は是非お気軽にご相談ください。
ここではいただいたご相談の中で、相続した不動産に抵当権がついており、その抵当権が明治時代、大正時代、昭和時代のものだったケースについて解説します。
ご状況
依頼者の親御さんが亡くなられたとの事で相談に来られました。
そこで、相続財産を調査した所、親御さんがお持ちの不動産に明治～大正時代につけられた抵当権がついていました。
司法書士の提案＆お手伝い
明治～大正時代の抵当権が付いたままの不動産と言うのは地方では意外とある物です。
借金の担保として抵当権の登記をつけたものの、完済後の抹消登記の書類を無くしたり、抹消登記の手続きを忘れたり、世代を重ねることで存在自体を互いに忘れる、などです。
競売を申し立てられる可能性はまずないと思われるので、そのままにしておかれるケースもございますが、将来的に売却や住宅ローンなど担保に入れる場合に、これらの登記を抹消するのには時間がかかりますので、売却や新規担保設定つまり借入に時間がかかったり、障害となるケースもございます。
そのため、相続登記にあわせて抹消登記をお勧めしております。
なお、放置されている所有者不明土地の解消に向けた新法の「相続土地国庫帰属法案」（「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律案」2021年4月1日に衆議院を全会一致で通過し参議院で審議中）では、相続等で得た土地を国の名義にすることができる制度が創設されますが、条件の一つに「抵当権など担保権がないこと」が定められております（法案第2条第3項）。
つまり、古い担保権がついていると、新法で相続した土地を国に移せる制度の対象外となってしまします。
以下は手続きの一例です。
抵当権者＝債権者が銀行で、後継銀行が現存の場合
当職からその銀行の支店等に問合せ、抹消登記書類を発行していただきます。合併（明治期の銀行などは合併を重ねているケースが大半です）の証明書の用意に時間がかかる事があります。
抵当権者＝債権者が個人で、行方不明の場合
当職から債権受領の催告を債権者に送り、届かない場合は、登記簿に記載された情報を基に現在までに元利金を計算し、法務局に供託することで完済として抹消登記を行う手段がございます（休眠抵当権抹消）。
この場合、貨幣価値の変動は考慮しないため、例えば明治時代の５００円は、現在の貨幣価値に換算すると１０００万円程度（参考）の価値と言う話もありますが、供託の前提となる計算ではあくまでも５００円で計算します。そのため、利息を含めても供託するのは１０００～２０００円程度となるケースが多いです。
古い登記簿の確認や不在証明の発送及び返送など、手続きに数週間以上かかる事があります。
結果
担保権の付いていない、いわゆるきれいな状態で相続登記を完了し、無事に登記簿謄本などをお渡しいたしました。
上記以外の例もございます。また、古い抵当権の抹消登記だけも承っておりますので、お気軽にご相談ください。
抵当権者＝債権者が法人（貸金業者）で、会社が解散済みの場合
まずは、会社登記簿や住民票などで、当該法人の清算人を調査しましたが、住民票などで判明しなかったため、会社所在地住所の不動産登記簿も取得したりして調査したところ、清算人がすでに亡くなっていたことが判明しました。
そこで、それらの事情などをつけて、裁判所に清算人（あらかじめ弁護士に打診し候補として出すことが多いです）を申し立て、その後に、その清算人と共同で抵当権抹消登記を行いました。
明治時代に設定された抵当権
抵当権とは、お金を借りた際に、借りた人（債務者）が返済できない（債務不履行）場合に土地や建物を担保とする権利です。
先祖代々の土地など、以前から名義変更がされていない土地があります。
中には明治時代に付けられた抵当権がそのまま登記簿に残っているということがありますので、注意が必要です。
相続した土地を売却する場合は抵当権を抹消する必要があります。
今後、土地を売却することを検討していたり、抵当権を設定する場合はすでに返済が終了していたケースであっても、抵当権が残っていることでスムーズに手続きを進める事が難しくなります。
売却を検討している際は、必ず抵当権の抹消を行う必要があり、法務局へ抵当権を抹消する登記申請をすることで、登記簿から抵当権を消すことができます。
相続でこんなお悩みありませんか？
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もちろん、無料でも当事務所の司法書士・税理士が親切丁寧にご相談に対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。
佐世保で相続手続きや遺言書作成、成年後見など相続に関わるご相談は当事務所にお任せ下さい。
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相続手続丸ごとサポートの報酬
通常、信託銀行の遺産整理業務の料金は、最低100万円程度からとなっているケースが多いようですが、当事務所では15万円（消費税別）～となっております。
そのため、相続財産が多額でない場合でもご利用いただけます。
また、信託銀行に依頼した場合、遺産分割協議書の作成や不動産の名義変更手続については司法書士報酬として別途費用がかかりますが、当事務所では司法書士が遺産管理人を引き受けておりますので、これらの手続きについても料金の範囲内で対応いたします。
| 相続財産の価額 | 報酬額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 165,000円 |
| 200万円を超え500万円以下 | 220,000円 |
| 500万円を超え5,000万円以下 | 220,000円～715,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 715,000円～1,155,000円 |
| 1億円を超え3億円以下 | 1,155,000円～2,475,000円 |
| 3億円以上 | 2,475,000円～ |
他事務所との料金比較
当事務所の相続手続丸ごとサポート（遺産整理業務）は他事務所と比べて安く設定されています。
| 相続財産の価額 | 一般的な事務所の報酬額 | 当事務所の報酬額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 250,000円 | 165,000円 |
| 200万円を超え500万円以下 | 220,000円 | |
| 500万円を超え5000万円以下 | 275,000円～860,000円 | 220,000円～715,000円 |
| 5000万円を超え1億円以下 | 860,000円～1,419,000円 | 715,000円～1,155,000円 |
| 1億円を超え3億円以下 | 1,419,000円～2,959,000円 | 1,155,000円～2,475,000円 |
| 3億円以上 | 2,959,000円～ | 2,475,000円～ |
※ 司法書士法施行規則第31条において、司法書士の附帯業務として相続人からの依頼に基づき、遺産管理人として遺産整理業務を業として行うことができる旨が定められております。
